Главное меню
 
 
 
Прокуратура информирует

ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

В нашей стране участие в долевом строительстве многоквартирных домов - один из наиболее популярных способов приобретения жилья.

Правоотношения, связанные с привлечением средств граждан для долевого строительства, регламентирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее –Закон №214-ФЗ).

             

 

СРОК ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (КВАРТИРЫ) ДОЛЬЩИКУ

! Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Передача объекта долевого строительства дольщику осуществляются по передаточному акту не ранее чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

! За нарушение срока передачи дольщик имеет право потребовать с застройщика выплаты неустойки (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки).

ГАРАНТИИ КАЧЕСТВА

ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует:

*   условиям договора,

*   требованиям технических регламентов,

*   проектной документации и градостроительных регламентов,

*   а также иным обязательным требованиям.

При нарушении требований к качеству, участник долевого строительства, вправе потребовать (по своему выбору) от застройщика:

*   безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

*   соразмерного уменьшения цены договора;

*   возмещения своих расходов на устранение недостатков;

*   расторжения договора (при существенных недостатках или не устранении выявленных недостатков в разумный срок).

Для этого нужно направить застройщику письменную претензию и (или) сразу обратиться с исковым заявлением в суд.

ВНИМАНИЕ: условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

! Гарантийный срок на объект долевого строительства устанавливается договором и не может быть менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование – 3 лет.

 

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

 

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

*   нарушения застройщиком срока по передаче объекта долевого строительства белее чем на 2 месяца;

*   неисполнения застройщиком обязанностей по устранению недостатков объекта долевого строительства;

*   существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

 

ВНИМАНИЕ: после расторжения договора застройщик обязан в течение 20 рабочих дней (в случае расторжения договора в судебном порядке – 10 дней) возвратить потребителю денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также проценты за пользование деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день.

 

ДО НЕДАВНИХ ПОР (до внесения в 2018 году поправок в Закон № 214-ФЗ) долевое строительство для граждан было чревато риском наступления для них негативных последствий.

Самое распространенное из них - банкротство застройщика вследствие сложной экономической ситуации, собственных нерациональных действий или использования последним откровенно мошеннических схем.

 

 

Однако изменения, внесенные Федеральными законами от 01.07.2018 N 175-ФЗ, от 29.07.2018 N 272-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ укрепили положение дольщиков.

 

НОВОВВЕДЕНИЯ С 1 ИЮЛЯ 2019 ГОДА

 

*   переход всех строящихся объектов на ЭСКРОУ- СЧЕТА при заключении договора с каждым конкретным дольщиком открывается индивидуальный целевой эскроу-счет в УПОЛНОМОЧЕННОМ БАНКЕ, где хранятся денежные средства до момента сдачи жилищного объекта;

*   страхование денежных средств частных граждан (на случай банкротства застройщика или банка) осуществляется через Фонд защиты прав дольщиков;

*   подача застройщиком проектной и инженерной документации в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС);

*   реализация застройщиком работ на нескольких объектах одновременно возможна только при возведении жилищного комплекса.

 ! Таким образом, отныне сохранность денежных средств дольщика гарантирует уполномоченный банк. Если дом не будет введен в эксплуатацию застройщиком, то уполномоченный банк возвратит деньги дольщикам.

 ! На сайте erzrf.ru (Единый реестр застройщиков) представлен список уполномоченных банков, допущенных ЦБ к банковскому сопровождению застройщиков жилья.

 

Тем самым, с 1 июля 2019 года степень защиты прав участников долевого строительства существенно возросла. Однако, чтобы не потерять время на пустое ожидание, следует сразу ответственно подходить к выбору застройщика.

 

МОО «Центр защиты прав потребителей» рекомендует предпринять следующие

ШАГИ ДО ПОДПИСАНИЯ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ:

 

ШАГ 1. Проверка проектной декларации

Статья 3 Закона № 214-ФЗ предусматривает право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации.

! Проектная декларация - это официальный документ, удостоверяющий факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Она размещается на официальном сайте застройщика, а также в Единой системе информационная система жилищного строительства (https://наш.дом.рф).

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

! Также по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить ему для ознакомления:

*   разрешение на строительство;

*   технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

*   заключение экспертизы проектной документации;

*   проектную документацию;

*   документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

 

ШАГ 2. Проверка застройщика

Застройщиком может быть только юридическое лицо, которое в обязательном порядке должно иметь:

*   учредительные документы застройщика;

*   свидетельство о государственной регистрации застройщика;

*   свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

*   утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения как минимум за 3 года осуществления предпринимательской деятельности.

! Так как у нескольких организаций наименования и адреса местонахождения могут полностью совпадать, то необходимо проверять ИНН и ОГРН.

 

Проверить застройщика также можно в Едином реестре застройщиков (https://erzrf.ru).

 

ШАГ 3. Проверка договора

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – единственный, предусмотренный законом способ привлечения денежных средств граждан для строительства жилья (ст. 4 № 214-ФЗ).

В ДДУ должны содержаться следующие условия:

*   определение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, его местоположение;

*   срок передачи объекта долевого строительства;

*   цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

*   гарантийный срок на объект долевого строительства;

*   способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (залог, страхование гражданской ответственности застройщика);

*   сведения о объектах социальный инфраструктуры (если они возводятся за счёт средств дольщиков).

! При отсутствии в договоре хотя бы одного из условий, ДДУ считается незаключенным.

  ! Договор считается заключенным только с момента госрегистрации в Росреестре. Денежные средства на счет эскроу также вносятся после регистрации договора.

 

МОО «Центр защиты прав потребителей» реализует                 проект «ЭКСПЕРТНО-ПРАВОВАЯ ПОДДЕРЖКА ДОЛЬЩИКОВ В НОВЫХ УСЛОВИЯХ», получивший поддержку гранта Президента РФ и предусматривающий оказание БЕСПЛАТНОЙ ЮРИДИЧЕСКОЙ и СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ дольщикам и покупателям квартир в новостройках.

 

 

Памятка участнику долевого строительства (дольщику)

 

Подготовлена МОО «Центр защиты прав потребителей» совместно с прокуратурой Орловского района Орловской области в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (в ред.13.07.2020 г.)

 

 

 

‍АДРЕС ЦЕНТРА: г. Орел, ул. Салтыкова-Щедрина, д. 34, оф. 232., тел. 633-499,

ПРОКУРАТУРА ОРЛОВСКОГО РАЙОНА: г. Орел, ул. Московская, д. 100,    тел.72-15-57

 

2020 год

 

Последнее обновление: 18.12.2020 г.